상가 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 조항 8가지｜2025 자영업자 창업 가이드

상가 임대차 계약 시 꼭 확인해야 할 조항 총정리｜자영업자 필수 체크리스트

상가를 임차하여 창업을 준비하는 자영업자라면, 계약서 서명 전에 반드시 확인해야 할 상가 임대차 계약 조항들이 있습니다. 상가 임대차 계약은 자주 하는 일이 아니라서 생소하고 잘 몰라서 하면서도 잘 모르고 하는 부분이 많은 것이 사실이기도 하죠(저도 그랬어요). 특히 상가건물 임대차보호법 적용 여부, 계약갱신요구권, 권리금 보호, 원상회복 의무 등은 계약 조항에 따라 권리 보장이 달라지므로 매우 중요합니다. 이 글은 상가건물 임대차보호법(이하 '상임법') 및 관련 법령을 기준으로, 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 핵심 조항 8가지를 정리했습니다. 모두 화이팅입니다!

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1. 상가건물 임대차보호법 적용 대상 확인

• 임차인이 건물의 일부 또는 전부를 영업용으로 사용하는 경우
• 임차인이 해당 장소에 사업자등록을 완료한 경우
• 지역별 환산보증금 기준 이하일 것 (예: 서울 2025년 기준 9억 원 이하)

→ 위 기준을 충족하면 상임법상 보호를 받을 수 있습니다.

2. 임대차 기간과 계약갱신요구권

상임법 제10조에 따라 임차인은 계약 종료 후에도 최대 10년까지 갱신 요구를 할 수 있습니다. 단, 아래 사유가 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 차임 3기 이상 연체
• 무단 전대
• 계약 또는 법령 위반
• 철거·재건축 계획 존재 (정당한 사유 및 증명 필요)

3. 차임과 보증금 및 인상률 규정

상임법 제11조는 연간 인상률을 5% 이하로 제한합니다.
또한 보증금, 차임, 납부일, 연체 시 이자율, 해지 조건과 같은 조항들은 구두 계약이 아닌 서면 명시가 필수입니다. 예약서에 문구가 있는지 반드시 확인하세요.

4. 권리금 회수기회 보호 규정

상임법 제10조의 4에 따라 임차인은 권리금 회수 기회를 가질 수 있습니다. 권리금을 내고 들어가셨다면 계약 종료 6개월 전부터 권리금 협의 요청이 가능합니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 새로운 임차인 계약을 방해할 수 없습니다. 이를 위반 시에는 손해 배상 청구도 가능한 부분이 있습니다. 

5. 원상회복 및 시설물 철거 조항

계약 종료 시 임차인은 통상 원상회복 의무를 가집니다. 바닥, 간판, 천정, 전기 설비 등 철거 대상을 명시해 놓아야 합니다. 이런 것들이 불명확할 경우 과도한 철거 책임이 발생할 위험이 있습니다. 임대인, 임차인 모두 기준이 필요하므로 계약 시 사진과 동영상을 찍어 놓는 것도 꿀팁입니다.

6. 관리비 및 공용비용 부담 조항

관리비는 계약서에 항목별 명시가 필요합니다. 공용전기, 수도, 승강기 유지비, 교통 혼잡 유발비용 등에 대한 산정 및 정산 기준을 반드시 기재해야 합니다. 계약하고 시간이 지나면 이런 것도 부담해야 하는 항목이 발생하곤 하니까 확인하세요.

7. 해지와 위약금 관련 조항

중도 해지 가능 여부, 위약금 산정 방식, 이런 내용의 통보 기한(보통 1~3개월 전)도 위약금이 임차인에게만 불리한 경우 협의가 필요합니다. 

8. 확정일자와 대항력, 우선변제권 확보

주민센터 또는 세무서에서 확정일자도 등록하고, 임차권등기명령도 법원 신청으로 우선변제권 확보 가능 여부도 보증금 보호를 위해 반드시 필요합니다. 

마무리하며

상가 임대차 계약은 단순한 임대차를 넘어 자영업자의 재산권과 생존권이 걸린 중요한 법적 행위입니다.

계약 전 반드시 다음을 확인하십시오:

• 상임법 적용 대상 여부
• 갱신요구권
• 권리금 회수 조항
• 원상복구 범위
• 관리비 분담 기준
• 위약금 및 해지 조건
• 확정일자 또는 등기 여부

자영업자라면 계약서 서명 전에 반드시 상가 임대차 계약 시 꼭 확인할 조항들을 점검해야 합니다. 권리를 지키는 계약을 통해 안전한 창업을 시작하시기 바랍니다.